[주택도시보증공사] 전세·임대보증 자동심사시스템 구축

HUG 다이렉트 보증 – 보증 신청부터 발급까지, 24시간 안에

“서류를 내고 기다리는 보증에서, 데이터가 확인하고 바로 발급하는 보증으로”

전세보증금반환보증은 임대인이 계약 종료 후 전세보증금을 돌려주지 못할 때 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 제도예요. 전세사기와 보증금 미반환 위험이 커지면서 서민의 주거 안전을 지키는 핵심 제도로 자리 잡았습니다.

하지만 이용자가 빠르게 늘면서 새로운 문제가 생겼어요. 신청자는 주민등록등·초본, 임대차계약서, 전입세대확인서 등 여러 서류를 준비해야 했고, HUG는 접수된 정보를 여러 업무 시스템에서 다시 확인하며 심사해야 했습니다. 단독·다가구주택처럼 확인할 정보가 많은 경우에는 심사에 최대 2개월이 걸리기도 했어요.

HUG는 이 문제를 해결하기 위해 전세·임대보증의 신청 정보를 공공데이터와 연결하고, 일정한 요건을 충족하는 보증을 자동으로 심사하는 ‘다이렉트 보증’ 시스템을 추진하고 있습니다. 목표는 단순히 심사 한 단계만 자동화하는 것이 아니에요. 신청, 정보 확인, 심사, 전자결재, 채권양도, 보증서 발급까지 이어지는 전체 과정을 하나의 디지털 흐름으로 바꾸는 것입니다.

쉽게 말하면, 국민이 같은 정보를 여러 번 제출하고 담당자가 다시 확인하던 구조를 시스템이 필요한 데이터를 직접 연결해 확인하고, 정해진 기준에 따라 자동으로 판단하는 구조로 바꾸는 거예요.

Challenge – 신청은 늘고 비용은 커졌지만, 심사는 여전히 복잡했어요

HUG는 2013년 이른바 ‘깡통전세’ 문제에 대응하기 위해 전세보증금반환보증을 도입했습니다. 2020년에는 개인 임대사업자의 임대보증금보증 가입도 의무화됐어요. 그 결과 관련 보증 신청은 2014년 약 2,000건에서 2021년 연간 약 15만 건으로 크게 늘었습니다.

신청은 빠르게 증가했지만 심사 인력과 시스템이 같은 속도로 확충되기는 어려웠어요. HUG는 은행과 민간 플랫폼 등에 보증심사와 채권양도 통지 업무를 위탁해 처리해왔습니다. 이 과정에서 2025년 한 해 지급한 위탁수수료는 약 261억 원으로, 해당 보증의 보증료 수입 1,633억 원 가운데 약 16%에 해당합니다.

기존 업무에는 다음과 같은 한계가 있었습니다.

• 신청자가 임대차계약서와 각종 증명서를 사진이나 스캔 파일로 직접 제출해야 함

• 전입세대확인서를 발급받기 위해 생업을 중단하고 행정복지센터를 방문해야 하는 경우가 있음

• 담당자가 서류와 여러 시스템의 정보를 대조하며 수기로 심사

• 온라인 창구, 차세대 업무 시스템, 그룹웨어를 오가며 심사와 결재를 진행

• 채권양도계약과 통지를 종이 문서와 우편에 의존해 처리

• 단독·다가구주택처럼 권리관계가 복잡한 주택은 심사 기간이 길어짐

IT 인프라에도 한계가 있었어요. 기존 차세대 시스템은 2007년 기업보증 업무를 중심으로 구축됐기 때문에, 이후 개인 중심으로 변한 전세·임대보증 사업 구조를 충분히 반영하기 어려웠습니다. 일부 서비스가 민간 인프라에서 운영되고 업무 시스템이 분산되면서, 새로운 자동심사 서비스를 추가하거나 장애에 대응하는 데도 부담이 컸어요.

결국 HUG에는 증가하는 신청을 더 빠르게 처리하면서도 심사의 안정성을 유지하고, 위탁업무 비용까지 줄일 수 있는 새로운 구조가 필요했습니다.

Solution – 서류가 아니라 데이터로 확인하고, 기준에 맞으면 자동 승인해요

HUG의 다이렉트 보증은 모든 신청을 한 번에 자동화하는 방식이 아니에요. 먼저 시스템으로 정확하게 확인할 수 있고 권리관계가 단순한 대상을 선별해 자동심사를 적용하고, 운영 결과를 바탕으로 범위를 넓혀가는 구조입니다.

① 자동심사가 가능한 주택부터 선별해요

우선 적용 대상으로 제시된 것은 비교적 표준화된 정보로 심사할 수 있는 아파트예요. 부채비율이 70% 이하이고 선순위채권이 없는 주택처럼 위험이 상대적으로 낮은 신청을 대상으로 합니다.

주택가격은 KB시세, 부동산테크, 공시가격 등 객관적으로 연계할 수 있는 정보를 활용해 확인해요. 사람이 별도의 감정 자료를 일일이 검토하지 않아도 시스템이 심사 기준 충족 여부를 판단할 수 있도록 대상과 기준을 명확하게 설계한 것입니다.

이처럼 자동화에 적합한 구간부터 시작하면 심사 속도를 높이면서도 예외 상황에서 발생할 수 있는 위험을 줄일 수 있어요. 향후 운영 데이터와 모니터링 결과가 충분히 쌓이면 적용 대상도 단계적으로 넓힐 수 있습니다.

② 신청자가 제출하던 서류를 공공데이터로 확인해요

현재는 신청자가 여러 서류를 발급받아 사진이나 스캔 파일로 제출해야 합니다. 다이렉트 보증에서는 공공 마이데이터와 행정정보 연계를 통해 상당수 정보를 시스템이 직접 확인하도록 바뀌어요.

예를 들면 다음과 같습니다.

• 주민등록등·초본 → 공공 마이데이터 연계

• 임대차계약서 → 전자계약 데이터 또는 사실확인서 활용

• 주택임대차계약 신고필증 → 부동산거래관리시스템(RTMS) 연계

• 전입세대확인서 → 주민등록 전산정보 연계

• 건축물대장과 주택가격 → 공공데이터 및 HUG 보유 데이터 활용

• 임대사업자등록증과 국세·지방세 납세증명서 → 공공 마이데이터 연계

신청자는 정보연계 동의를 하고 필요한 정보를 입력하면 돼요. 시스템은 연결된 데이터로 신청 내용의 사실 여부와 심사 조건을 확인합니다. 국민이 이미 행정기관에 제출한 정보를 다시 발급받아 제출하는 과정을 줄이는 것이 핵심이에요.

다만 모든 서류가 즉시 사라지는 것은 아닙니다. 정보 연계가 어렵거나 전산화되지 않은 항목은 별도 확인 절차가 남을 수 있어요. 이 시스템은 ‘모든 서류의 일괄 폐지’보다 연계 가능한 정보부터 제출을 생략하고 자동 검증 범위를 확대하는 방식에 가깝습니다.

③ 정해진 요건을 충족하면 보증심사를 자동 승인해요

기존에는 담당자가 제출 서류를 확인하고 심사 정보를 입력한 뒤, 그룹웨어에서 다시 결재를 받아야 했습니다. 다이렉트 보증은 신청 정보와 연계 데이터가 사전에 정의된 기준을 충족하면 차세대 시스템에서 자동으로 심사를 승인하도록 설계됩니다.

새로운 흐름은 다음과 같아요.

1. 보증신청 정보 입력

2. 정보연계 동의와 전자서명

3. 신청 정보 및 공공데이터 검증

4. 보증심사 자동 승인

5. 보증료 납부

6. 채권양도 승낙 전자서명

7. 보증서 발급

신청부터 발급까지 하나의 디지털 과정으로 연결되기 때문에, 담당자가 여러 시스템에서 같은 정보를 반복 입력하거나 결재 문서를 다시 찾는 일이 줄어듭니다.

④ 흩어진 업무 시스템을 하나로 통합해요

기존에는 온라인 신청 창구, 차세대 시스템, 그룹웨어를 함께 사용했어요. 하나의 시스템에 장애가 생기면 전체 업무가 중단될 수 있고, 보증사고가 발생했을 때 과거 결재 문서를 별도로 찾아야 하는 비효율도 있었습니다.

다이렉트 보증은 차세대 시스템 안에 신청 정보 검증, 자동심사, 전자결재, 전자문서 보관 기능을 통합하는 방향으로 설계됩니다. 심사와 발급 이력을 한곳에서 확인할 수 있어 장애 가능성과 IT 관리 지점을 줄이고, 사고 발생 시에도 신청 내역을 더 빠르게 확인할 수 있어요.

⑤ 종이로 처리하던 채권양도 업무를 전자화해요

전세보증금반환보증에서는 사고 발생 시 HUG가 임차인의 보증금 반환채권을 넘겨받는 채권양도 절차가 필요합니다.

기존 승낙형 방식은 임대인의 인감날인과 인감증명서가 필요해 절차가 복잡했고, 통지형 방식은 내용증명 우편을 이용하기 때문에 임대인의 부재 등으로 전달되지 않을 위험이 있었어요.

다이렉트 보증에서는 임대인이 간편인증으로 전자서명해 채권양도계약을 승낙할 수 있도록 바뀝니다. 법률 검토를 거쳐 확정일자 부여 절차도 간소화하는 방향이에요. 전자서명이 어려운 경우에는 기존 통지 방식을 활용하되, 가능한 신청은 종이 없이 처리해 채권양도 업무의 편의성과 도달 안정성을 높이는 구조입니다.

⑥ 자동심사가 안정적으로 운영되도록 제도와 모니터링 체계를 함께 만들어요

자동심사는 시스템만 개발한다고 끝나지 않아요. 어떤 보증을 자동심사 대상으로 할지, 어떤 데이터와 기준으로 승인할지, 오류나 예외가 발생했을 때 누가 확인할지를 명확히 정해야 합니다.

HUG는 비대면 채널 관리 내규와 전세·임대보증별 내규에 자동심사의 정의, 절차, 직원의 책임과 권한, 심사 대상과 방법 등을 마련하는 방안을 제시했습니다. 자동심사 완료 건의 적정성을 조사하고, 적용 대상 확대와 정보연계 개선을 검토하는 전담 모니터링 조직도 지정하거나 신설할 계획이에요.

기술과 제도를 함께 설계해야 자동심사의 속도뿐 아니라 신뢰성까지 확보할 수 있기 때문입니다.

Benefit – 최대 2개월 걸리던 심사를 24시간 이내로 줄여요

다이렉트 보증의 가장 큰 변화는 심사 속도예요. 전산시스템을 재구축하고 정보 연계를 강화하면, 최대 2개월이 걸리던 심사를 24시간 이내로 단축할 수 있을 것으로 HUG는 기대하고 있습니다.

임대차계약 정보가 일 단위로 연계되면 신청 다음 날 보증서를 발급하는 것도 가능해져요. 단순한 아파트 보증의 경우 민간 위탁기관에서 2주 이내에 처리하던 것보다 더 빠른 발급을 목표로 합니다.

국민이 체감하는 변화도 큽니다.

• 행정복지센터를 방문하지 않고 전입세대 정보를 확인할 수 있음

• 임대차계약서 등 반복적으로 제출하던 서류가 줄어듦

• 신청 진행 상황과 보증심사 결과를 더 빠르게 확인할 수 있음

• 종이 채권양도계약과 내용증명 우편 절차를 줄일 수 있음

• 보증 신청을 위해 업무나 생업을 중단하는 불편이 감소함

정량적 기대효과

정성적 기대효과

• 위탁기관 의존도를 낮춰 HUG의 직접적인 보증 서비스 역량 강화

• 심사와 전자결재 이력을 통합해 장애 및 관리 위험 감소

• 권리관계가 단순하고 위험이 낮은 신청을 빠르게 처리

• 담당자는 예외적이거나 복잡한 심사에 역량을 집중

• 더 빠르고 저렴한 보증 서비스로 국민의 신뢰와 서민 주거 안정 강화

확장 가능성 – 자동심사에서 AI 문서 이해로

다이렉트 보증의 초기 단계는 공공데이터 연계와 명확한 심사 기준을 활용하는 자동화에 초점이 맞춰져 있어요. 자료에서 제시된 첫 적용 대상도 아파트, 부채비율 70% 이하, 선순위채권이 없는 주택처럼 시스템이 비교적 명확하게 판단할 수 있는 신청입니다.

다음 단계는 자동화가 어려웠던 비정형 문서와 복잡한 신청까지 처리 범위를 넓히는 것입니다. HUG는 향후 AI가 임대차계약서를 읽어 계약 정보를 추출하고, 보증신청에 활용하는 기능을 추가하는 방향을 제시했어요.

임대차계약서는 작성 방식과 특약 내용이 제각각이어서 단순한 데이터 연계만으로는 모든 내용을 확인하기 어렵습니다. AI가 계약서의 임대인·임차인, 보증금, 계약 기간, 주택 정보 등을 읽어 구조화할 수 있다면 전자계약이 아닌 종이 계약서도 자동심사 과정에 연결할 수 있어요.

다만 AI가 전체 심사를 단독으로 결정한다고 보는 것은 정확하지 않습니다. 현재 자료에서 확인되는 자동심사의 핵심은 공공데이터 연계, 표준화된 심사 기준, 전자서명과 업무 시스템 통합이며, AI 계약서 판독은 향후 추가할 기능으로 제시돼 있습니다. 복잡하거나 정보가 일치하지 않는 신청은 담당자의 확인이 필요한 예외 절차로 남겨두는 것이 안정적인 확장의 핵심입니다.

HUG는 2027년 개통을 목표로 포스트 차세대 시스템을 구축하고 있습니다. 이에 앞서 2026년 10월 말부터는 임차인이 이사하기 전에 안심전세앱에서 보증 가입 가능 여부를 확인하는 ‘전세보증 사전심사 제도’ 운영도 예고했습니다. 사전심사와 다이렉트 보증은 범위가 동일한 제도는 아니지만, 보증 업무가 사후 수기 심사에서 데이터 기반의 사전 확인과 자동화로 이동하고 있다는 방향을 보여줍니다.

마무리 – 자동화의 핵심은 AI 하나가 아니라 전체 업무를 다시 설계하는 일이에요

HUG의 다이렉트 보증 사례가 보여주는 핵심은 단순히 심사 프로그램 하나를 만드는 것이 아닙니다.

국민이 제출하던 서류를 공공데이터로 바꾸고, 여러 시스템에 흩어진 업무를 하나로 연결하고, 종이 계약과 우편을 전자서명으로 전환해야 비로소 보증심사를 자동화할 수 있어요. 여기에 자동심사의 범위와 책임을 정하는 제도, 오류와 예외를 확인하는 모니터링 체계까지 함께 마련해야 합니다.

즉, AI와 자동화의 성과는 기술 모델의 성능만으로 만들어지지 않아요. 데이터가 연결돼 있는지, 판단 기준이 명확한지, 업무 전후 단계까지 디지털화돼 있는지가 실제 성과를 결정합니다.

HUG는 이 과정을 통해 최대 2개월이 걸리던 심사를 24시간 이내로 줄이고, 연간 약 2만 7,000건을 자동심사하며, 약 18억 원의 위탁수수료를 절감하는 것을 목표로 하고 있습니다. 절감한 비용이 국민의 보증료 부담 완화로 이어진다면 업무 효율화와 공공서비스 개선을 동시에 달성할 수 있어요.

AI 도입을 고민하고 있다면 먼저 한 가지 질문을 던져보세요.

“고객이 반복해서 제출하고, 담당자가 반복해서 확인하는 정보는 무엇인가?”

그 정보를 데이터로 연결하고 판단 기준을 표준화하는 것에서 실질적인 업무 자동화가 시작될 수 있습니다.

참고 자료

• 주택도시보증공사, 「전차 이사회 개최결과 보고」

• BI KOREA, 「주택도시보증公, 차세대 정보시스템 구축 2파전」

• 연합뉴스, 「HUG, 이사 전 보증 가입 확인하는 전세보증 사전심사 운영」